Поправки в закон о долевом строительстве многоквартирных домов
Вступили в силу очередные поправки в Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Предыдущие изменения, касающиеся обязательного размещения информации о компаниях застройщиках в Единой системе жилищного строительства и правил банкротства строительных компаний, начали действовать ещё в январе 2018 года.
Сегодняшние поправки в законодательство продолжают реформы в сфере долевого строительства, ещё больше ужесточают требования к компаниям, привлекающим средства граждан на строительство жилья и касаются, непосредственно, защиты прав дольщиков.
Как новые правила долевого строительства защитят дольщиков
Новые поправки в Федеральный закон № 214 призваны дать дольщикам дополнительные гарантии от мошенничества компаний - застройщиков:
Застройщик должен подтвердить кредит доверия
- Получить разрешение на строительство с долевым участием теперь смогут только строительные компании с опытом жилищного строительства не менее 3 лет и 10000 м² жилья, успешно сданными в эксплуатацию.
- Компания-застройщик в своём уставе не может иметь других видов деятельности, кроме строительства.
- Новое разрешение на строительство застройщик получит только после сдачи в эксплуатацию предыдущего жилого дома.
- На момент получения разрешения на строительство, компания-застройщик не должна иметь долгов по кредитам и прочим займам.
- Застройщик должен вложить собственных средств не менее 10% от общих затрат на строительство.
- Участок под жилищное строительство должен принадлежать компании-застройщику на превах собственности или аренды.
Деньги дольщиков будут под охраной государства
- К участию в долевом строительстве, кроме застройщиков и простых дольщиков в обязательном порядке подключаются банки, уполномоченные государством.
- Средства граждан будут заморожены до завершения строительства на специальном "эскроу-счёте" в банке.
- Застройщик будет вести строительство на кредитные средства, взятые в том же банке, а возвращать кредит - после завершения строительства и "разморозки" средств дольщиков на эскроу-счёте.
Фонд защиты дольщиков - страховка покупателей жилья
Компания-застройщик обязана перечислять в специальный фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, приобретаемой по договору долевого участия. В противном случае ДДУ не зарегистрируют.
Очередные поправки в законодательстве должны (в перспективе) полностью решить проблему обманутых дольщиков, которых до сих пор в стране насчитывается около 90 тысяч. Но решается ли эта проблема полностью..?
От появления новых долгостроев и банкротства строительных компаний новый закон не спасает. Строительный, как и любой бизнес - дело рискованное. При "замораживании" денег покупателей квартир по ДДУ на "эскроу-счёте" речи не идёт об индексировании этих средств или накоплении процентов, как на депозитных счётах, например.
Таким образом, при банкротстве застройщика после нескольких лет ожидания и судебных тяжб, дольщик получит ровно столько, сколько вложил несколько лет назад. Съеденных инфляцией денег уже не хватит на ту квартиру, которую обещали. А если представить, что многие под долевое строительство брали ипотечные кредиты и продолжают выплачивать проценты, картина рисуется печальная.
Вывод: участие в долевом строительстве - всегда было и будет рискованным. Новое законодательство снижает степень риска, но не спасает абсолютно...
Что будет с долевым строительством дальше
Владимир Путин:
Если резко отказаться от использования средств граждан — получим ещё больше претензий. Это резко снизит объемы строительства. Поэтому у нас принято решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей...
В этом году на очередной "прямой линии", отвечая на вопросы пострадавших дольщиков, Владимир Путин назвал существующую систему долевого строительства жилья "нецивилизованной", а законодательство, регулирующее эту сферу - "невнятным". Однако, Президент признал, что идеальной системы, способной сразу и без рисков заменить долевое строительство в России пока не придумано.
Пока о законодательном запрете на привлечение средств граждан для жилищного строительства на основе договоров долевого участия (ДДУ) речь не идёт, это - перспектива ближайших пары лет. Только за первый квартал 2018 года в Москве выдано 560 разрешений на строительство жилья на общую площадь около 3,8 млн. квадратных метров.
Проекты, по которым первый Договор долевого участия был заключен до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам. Кроме того, застройщики, получившие разрешение на строительство по старым правилам до 01.07.2018 года, также могут привлекать средства граждан с заключением ДДУ.
Проектное финансирование жилищного строительства
Процесс перехода от привлечения средств граждан через Договоры долевого участия в строительстве жилья к проектному финансированию (банковское кредитование застройщиков) начнётся 1 июля 2019 года. Безусловно, ситуация в нашей строительной отрасли приблизится к "цивилизованным, западным" стандартам. Некоторые крупные девелоперские компании уже перестраивают свои бизнеспроцессы под новую схему финансирования.
Однако, с точки зрения мелких строительных компаний, необходимость изначально резервировать под строительство жилого комплекса приличный капитал, как и перспектива обслуживать кредит на строительство, не кажутся радужными. Для Москвы и Санкт-Петербурга с крупными строительными монстрами общее снижение количества застройщиков не критично, а регионы могут столкнуться со значительным сужением предложения на рынке жилых новостроек.
Законодательная норма "один застройщик – одно разрешение на строительство", по мнению специалистов, приведёт к значительному увеличению сроков строительства и сдачи в эксплуатацию жилых комплексов, включающих несколько жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры (детский сад, например). Пока не сдадим один дом, нельзя приступать к следующему. Организационные расходы увеличатся, общая стоимость строительства в итоге вырастет. Понятно, что обладатели первых квартир в новом жилом квартале вынуждены будут долго существовать на шумной и грязной стройке...
Есть в новой системе аспекты, волнующие, в первую очередь покупателей жилья. Логика подсказывает, что стоимость готовых квартир должна увеличиться, по сравнению с покупаемыми по ДДУ на стадии котлована. По мнению специалистов рынка, значительное подорожание жилья (при строительстве за счёт кредитования) неизбежно. Строительная компания в этом случае несёт дополнительные расходы на обслуживание банковского кредита. Стоимость квадратного метра, по некоторым прогнозам, увеличится на 15-20 %.
С другой стороны, рост цен на жилую недвижимость неизбежно упрётся в ограниченную покупательную способность граждан. Стабильный рост реальных доходов граждан в последнее время видят только чиновники в правительстве и Роскомстате. Девелоперским компаниям придётся ограничивать свою алчность и снижать норму прибыли, следуя требованиям рынка, иначе очередного кризиса в жилищном строительстве не избежать.
Конечно, возможны какие-то "манёвры" государства с субсидированием, доп. финансированием и т.п., но все в один голос предсказывают подорожание квартир в новостройках...
Что получат дольщики, которых уже обманули?
Коротко - ничего. В новом законодательстве ничего о решении проблем пострадавших участноков долевого строительства не сказано.
Решение старых проблем будет идти по старым схемам:
- Попытки достучаться до местных и федеральных властей, вплоть до президента;
- Судебное решение о признании застройщика банкротом;
- Судебные строительные экспертизы с определением ущерба и текущего состояния объекта недвижимости;
- Поиск конкурсных управляющих и новых строителей для завершения долгостроя;
Сроки никто не определит,
ответственность никто не понесёт...
Новости ЖКХ
28.01.2021 Стоимость стройматериалов в России выросла за 3 месяца на 15%.
11.01.2021 Расселение аварийного жилья в Мосовской области на 2021 год дополнительно профинансирует Фонд ЖКХ. Основная часть финансирования придётся на подмосковные муниципалитеты Подольска, Рузы, Солнечногорска, Ступино и Шатуры.
ЗАКОНЫ
О защите прав граждан - участников долевого строительства
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...
Изменения в Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...
ЦИТАТЫ
Владимир Путин:
«Принято решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений».
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ
03.07.2017 Госдума провела парламентские слушания по проблеме обманутых дольщиков. Пригласили "узников долгостроя" со всей страны...
Проблема обманутых дольщиков
Сегодня в России более 80% нового жилья строится с привлечением средств граждан по договорам долевого участия.
Вместе с долевым строительством появилась проблема обманутых дольщиков. Количество "неудачно вложивших" последние деньги в жильё (по разным подсчётам) составляет 80-150 тысяч человек...
Реновация жилья
Реновация пятиэтажек / Фаза 1
Почему добротные кирпичные дома с недавно проведённым капитальным ремонтом, никак не относящиеся к ветхим пятиэтажкам, попадают в программу реновации?
Реновация пятиэтажек / Фаза 2
Жильцы одной из московских пятиэтажек пытаются исключить свой дом из программы реновации законными средствами.
Выставки, форумы
Московский урбанистический форум
Развитие современных мегаполисов.
Загородный дом
Выставка деревянных домов, инженерных систем и отделочных материалов.
ВэйстТэк
Природоохранные технологии
Recycling Solutions
Переработка, утилизация бытовых отходов
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЬЯ
Программа капитального ремонта в Московской области на 2014 - 2038